Возможно ли оформить сделку без подписи?

За компанию перед банком поручились физические лица для того чтобы банк предоставил компании ссуду. Они обещали под залог земельный участок и ипотечную квартиру. После того, как организация не выплатила кредит, банк взыскал задолженность с поручителей. Один из них настаивал, что этого сделать нельзя, так как кредитный договор от его имени заключен по доверенности.
Будет ли документ действительным, если личная подпись на договоре была сфальсифицирована его представителем? Данный вопрос рассматривается коллегией по гражданским спорам Верховного суда.

Недвижимость под залог
Компания занималась оптовой торговлей, лесоматериалами и строительными материалами. Компания решила развивать свой бизнес и в 2011 году взяла кредит в УралКапиталБанке. Она заключила несколько кредитных договоров, обеспеченных физическими лицами Еленой Сулеймановой, Ольгой Газовой и Игорем Насреддиновым. Под залог передали недвижимость - магазин и земельный участок. Все это стоило более чем 190 миллионов рублей. Вся цена пришлась на магазин, а доля в собственности на земельный участок по соглашению сторон оценивалась в 1 рубль.

Компания не смогла погасить кредит и задолжала более 242 млн рублей. В отношении компании была введена процедура наблюдения (дело № А07-8698 / 2020), банк пошел взыскивать долги с должников. Одна из них, Сулейманова, подала встречный иск. Она настаивала на том, что никакого соглашения с банком не заключала, и потребовала признать его незаключенным. Она настаивала на нарушении простой письменной формы контракта. Сулейманова попросила суд назначить письменный экзамен. В результате эксперты пришли к выводу, что подпись Сулеймановой действительно фальшивая и принадлежит другому лицу.
Позже выяснилось, что договор заключила не сама Сулейманова, а владелец доверенности на ее имя. Сулейманова получила согласие мужа на ипотеку, и ипотека по договору залога была зарегистрирована в отделении Росреестра по нотариальной доверенности, выданной кредитором лично представителю Л. Ниловой.

Подпись по доверенности
Советский районный суд г.Уфы частично удовлетворил иск банка. Компании было предписано выплатить 242 миллиона рублей. и изъять право собственности на магазин. Суд отклонил оставшуюся часть жалобы Сулеймановой. Следовательно, встречный иск Сулеймановой был удовлетворен - суд признал договор залога не заключенным. В решении говорилось о том, что не доказано, что контракт подписала сама Сулейманова.
Верховный суд в определении указал: в соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ (заключение сделки неуполномоченным лицом) сделка между третьим лицом и представляемым лицом не считается заключенной, т.е. не существует вообще. В этом случае получается, что сделка должна быть заключена между представителем и третьим лицом. Однако, чтобы установить, что представитель и третье лицо согласились с этим, необходимо выполнить ряд условий.
При этом если представитель одобрил сделку (такое одобрение действует с обратной силой), сделка с представителем преобразуется в действительную сделку с представляемым, указал Верховный суд.